לעולם אל תאשר את תנאי החכירה ללא משא ומתן על התנאים
בהצהרת אזהרה על הקושי לפרוץ לענף הנדל"ן המסחרי , כתב מגזין CFO , לורה DeMars, עולה בבירור כי גם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן עשוי להיות קשה להבין את המורכבות של דמי CAM; "המורכבות של התעשייה עושה את זה קשה לפרוץ ..." DeMars עוד קובע:
"במרכזים מסחריים, למשל, הדיירים בדרך כלל לשלם על האחזקה של הבניין באמצעות דמי אחזקה משותפת (CAM) דמי. בעוד שסמנכ"ל הכספים של חברה לניהול נכסים אינו מנהל באופן ישיר את הדיירים, הוא עדיין צריך להבין איך הם נאספים דמי זה ... חשוב יותר, שכן קמעונאים גדולים לעתים קרובות במחלוקת דמי CAM או לשלם רק אחוז ... סמנכ"ל הכספים חייב לדעת איך חשבון עבור ההבדל, או CAM החלקה. "
לפני שאתה מנסה לנהל משא ומתן על CAM או דמי ניהול, להיות בטוח שאתה מבין מה הם. אם דמי CAM הם בעיה מורכבת עבור סמנכ"ל הכספים של, כדאי לך להיכנס מוכן!
עמלות תעריפים סטנדרטיים בתעשייה
בגלל מצבם של אזורים משותפים מסוימים יש השפעה ישירה על הדיירים, דמי הקשורים עלויות תחזוקה ותיקון של המסדרונות, מעליות, חדרי מדרגות, לובי, ושירותים משותפים באזור הם די סטנדרטיים דמי CAM. כמו כן מוערכים בדרך כלל לדיירים דמי CAM הן עלויות הקשורות תחזוקה הרבה חנייה (כולל תאורה גינון), ומדרכות.
טיפים על משא ומתן סטנדרטיים CAM עמלות
אם סוג של עמלות אתה מתבקש לשלם הם לא סחירים, ודא החוזה שלך במיוחד מאפשר לך לבדוק את החשבונות של בעל הבית. עסקים הוא עסק, וזה לא צריך להיראות כחוסר אמון של בעל הבית או משהו אישי, אבל לשלם דמי ידוע פשוט בתום לב זה לא עסק טוב.
דרוש הצהרה לפחות כי בעל הבית יש לספק תיעוד (דין וחשבון) עבור כל דמי טעון היא הדרך היחידה להבטיח שאתה מחויב למדי.
אתה צריך גם לנהל משא ומתן כמה דמי CAM יכול להגדיל מדי שנה - לשים כמות מקסימלית או אחוז. זה "שווי" צריך להיות רשום בנפרד מכל עלייה בשכר אחרים.
תפעול וניהול (O & M) דמי ניהול
אם החכירה שלך מחייב אותך לשלם דמי CAM עבור כל עלויות התפעול או הניהול - מיד להתנגד עלויות כאלה. אם בעל הבית מתעקש, לבקש לראות רשימה (הוכחה) של עלויות אלה וכיצד מחושבים את המניות שלך. דמי זה לא יכול להיקרא למעשה דמי CAM, אבל "דמי ניהול". דמי ניהול עדיין דמי CAM - בעל הבית מנסה לגרום לך לתרום את העלויות שלו. דמי הניהול מבוססים בדרך כלל על אחוז מסך כל עלויות ה- CAM.
טיפים על משא ומתן O & M דמי ניהול
רוב הדיירים יתנגדו דמי תפעול וניהול כי בעל הבית כבר עושה הכנסה את שכר הדירה מחויב גם ללא דמי CAM. אם דמי ה- CAM שלך כוללים משכורות עבור צוות ניהול או צוות מנהלי (באתר או מחוץ לאתר), עלויות ביטוח אחריות (תצטרך לשלם עבור ביטוח אחריות משלך - בעל הנכס יחייב זאת לפני שתוכל לעבור), פרסום ואחרים שירותי קידום מכירות, שירותים מקצועיים כגון שירותים משפטיים או חשבונאיים, מנסה לנהל משא ומתן אלה מתוך החכירה שלך.
לדברי רוזי ריס, "הקרב על CAM חיובי," מגזין התנועה הקמעונאית ; "הדיירים מנוסים תפחית את האחוז (אשר נע בין 25% ל 5%), וכן לא לכלול תחזוקה מסוג עלויות מן החישוב (למשל, מסים, ביטוח, שירותים)."
ריס גם סבור כי עלויות אחזקה ותיקון הקשורות למבנים (כלומר, גגות, יסודות בנייה וקירות חיצוניים) לא ייקלטו על ידי שוכרים שכן אלה אינם תחומים נפוצים המשמשים את הדיירים או את לקוחותיהם. ריס מציין במדויק; "בעל הבית כבר מקבל הכנסה מבניינים אלה בצורה של שכר דירה. כל עלויות של תחזוקה והחלפתם ישולמו על ידי בעל הבית מתוך הכנסות השכירות ".
מקורות:
רוזי ריס. קמעונאות התנועה מגזין Online. "דמי הקרב על הקרב". 1 בספטמבר 1999.
לורה דה-מארס. מגזין CFO. "העסקה האמיתית".